Regler och undantag för marklov när du ändrar marknivån

Att höja eller sänka marken påverkar dränering, tillgänglighet och grannar. Här får du en tydlig genomgång av när marklov behövs, vanliga undantag och hur du planerar arbetet rätt. Guiden passar både villaägare och förvaltare med ansvar för gårdar och fastighetsmark.

Höjdförändringar på tomten – vad handlar det om?

Höjdförändring är schaktning (sänkning) eller fyllning (höjning) som ändrar ett områdes marknivå. Sådana åtgärder kan styra dagvattenflöden, påverka sikt och infarter, samt kräva stödmurar. Därför prövas de i många fall av kommunen genom marklov.

Reglerna utgår från Plan- och bygglagen (2010:900) och kommunala detaljplaner. Kommunerna tolkar vad som är en “avsevärd” höjdförändring och kan ange exakta gränser i planbestämmelser. Denna text följer gällande ordning 2025, men kontrollera alltid lokala krav innan start.

När krävs marklov?

Inom detaljplanerat område krävs marklov när schaktning eller fyllning avsevärt ändrar markens höjdläge. Avsevärt bedöms från platsens förutsättningar: hur området ser ut idag, hur ändringen påverkar omgivningen och vad detaljplanen säger. I vissa detaljplaner finns tydliga trösklar eller zoner med lovplikt.

• Exempel som ofta utlöser lov: höja tomt mot gata, sänka för nytt garage, skapa ny terrassplan i slänt, anlägga bullervall eller större massupplag.
• Stödmurar som möjliggör nivåskillnad kan vara bygglovspliktiga, särskilt inom detaljplan.
• Startbesked krävs innan arbetet påbörjas även när marklov beviljats, och kommunen kan kräva kontrollansvarig vid mer omfattande åtgärder.

Utanför detaljplan behövs normalt inte marklov för höjdförändringar, men andra regelverk kan bli aktuella, till exempel strandskydd, biotopskydd, fornlämningar eller påverkan på allmän plats och vägområde.

Undantag och gränsfall

Viss markskötsel och små nivåjusteringar kan ofta göras utan marklov, så länge åtgärden inte påverkar omgivningen negativt. Det kan handla om att jämna ut sättningar, byta ytmaterial eller justera en gräsmatta.

• Mindre höjdskillnader som inte påverkar dagvattenavrinning, tillgänglighet eller grannar bedöms ofta som lovbefriade.
• Markarbeten som ingår i ett beviljat bygglov (till exempel grundläggning för ny byggnad) prövas ibland inom bygglovet. Fråga din handläggare om marklov ändå krävs.
• Åtgärder i närheten av vatten, naturvärden eller kulturmiljö kan kräva särskilda tillstånd även om marklov inte behövs.

Gränsfall handlar ofta om omfattning och konsekvens: hur många kvadratmeter som berörs, höjdskillnadens storlek, och om arbetet förändrar gatunivåer, sikttrianglar eller angränsande fastigheter. Ta tidig kontakt med kommunen vid osäkerhet.

Så gör du – steg för steg

En strukturerad process minskar risken för stopp i projektet.

• Kartlägg regler: Kontrollera detaljplan, områdesbestämmelser och om platsen ligger inom skyddade områden. Prata tidigt med bygglovshandläggare.
• Förprojektering: Beställ höjdinmätning vid behov. Ta fram förslag till nya nivåer, släntlutningar och eventuella stödmurar. Säkerställ lösning för dagvatten.
• Grannkontakt: Informera berörda grannar. De får ofta möjlighet att yttra sig i lovprocessen, men frivillig dialog minskar konflikter.
• Ansök om marklov: Skicka in handlingar via kommunens e-tjänst. Vanligen behövs:
  • Situationsplan med befintliga och planerade höjder samt höjdkurvor.
  • Tvärsektioner som visar nivåskillnader mot gata och grannar.
  • Redovisning av dagvattenhantering och massbalans (in- och utgående massor).
  • Ritningar och teknisk beskrivning av stödmurar, räcken och fall.
  • Kontrollplan enligt PBL, och vid behov geoteknisk bedömning.
• Beslut och startbesked: Följ eventuella villkor, till exempel skydd av träd eller krav på sikt.
• Utförande: Bygg enligt kontrollplan. Dokumentera höjder, packning och material.
• Avslut: Begär slutbesked när kontrollerna är klara och egenkontroller inskickade.

Teknik och material vid höjdsättning

Välj rätt material för hållbarhet och dränering. För uppfyllnad används ofta krossmaterial som bärlager (till exempel 0/32–0/63) som packas lager för lager. Geotextil under bärlager separerar jord från sten och minskar sättningar. Dränerande lager med makadam kan behövas där vatten ska ledas bort.

Planera fall så att vatten leds från byggnader och hårdgjorda ytor. En enkel tumregel är att marken närmast huset ska luta bort från fasaden, minst 1:20 de första meterna, och att dagvatten tas omhand i stenkista, ränndal eller ledning enligt kommunens krav. Håll marknivån under färdigt golv och sockel för att undvika fukt mot fasad.

Slänter bör utformas stabilt, ofta flackare än 1:3 vid lösa jordar. Vid högre nivåskillnader kan stödmur behövas. Dimensionera murar utifrån jordtryck och sättningar, och kontrollera om de är bygglovspliktiga. I finkorniga jordar och fyllnader med organiskt material ökar risken för sättning; överväg geoteknisk rådgivning. Begär utsättning av ledningar innan schakt och planera arbetsmiljön för att undvika ras och fall.

Vanliga misstag och kontroller

Följande brister orsakar ofta problem, grannstvister eller myndighetskrav:

• Påbörjar arbete utan startbesked, eller avviker från beslutade ritningar och kontrollplan.
• Höjer mark mot fasad eller entré och skapar fuktproblem och otillgängliga nivåer.
• Leder dagvatten mot granntomt eller allmän plats, vilket ökar översvämningsrisk.
• Använder lerig eller organisk fyllning som inte går att packa bärigt.
• Underlåter packning lager för lager, vilket ger spårbildning och sättningar.
• Bygger stödmur utan bygglov eller utan räcke där fallrisk uppstår.
• Ignorerar skydd för träd och rötter som enligt villkor ska bevaras.

Gör enkla kvalitetskontroller: mät upp planerade höjder med laser eller avvägare, dokumentera packningsarbete och materialval, och följ upp efter första vintern för att justera sättningar. Kontrollera att brunnar tar emot vatten vid regn och att slänter ligger stabilt. Med rätt planering och noggrannhet får du en säker och hållbar höjdsättning som följer regelverket.